东道观点：关于上海公租房拆迁！哪些人享有拆迁利益，利益如何分配？

 

（东道观点：关于上海公租房拆迁！哪些人享有拆迁利益，利益如何分配？）

　　

原标题：东道观点：关于上海公租房拆迁！哪些人享有拆迁利益，利益如何分配？

　　

近些年来，随着城市建设进程和旧区改造的加快，各地房屋征收力度也随之加大，而公房作为一种特殊的存在，相对私房在拆迁实践中争议颇多。

　　

最近,东道律师事务所不断收到来自客户的咨询：公租房内有户口，遇到拆迁，是不是就能享有拆迁利益，拆迁利益如何分配？

　　

实际上，这些问题并不能一概而论，需要具体问题具体分析。今天，上海东道律师事务所就来和各位读者，从上海公租房拆迁，拆迁协议一般谁来签订，哪些人享有拆迁利益，利益如何分配等方面来简要回答有关上海公租房拆迁方面的问题。

　　

(1)上海公租房拆迁补偿协议的签约主体？

　　

(2)公有房屋征收补偿的构成？

　　

(3)上海公租房拆迁，哪些人享有拆迁利益？

　　

(4)上海公租房拆迁，拆迁利益一般如何分割？

　　

1.上海公租房拆迁补偿协议的签约主体？

　　

依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（俗称“71号令”）第二十三条相关规定，公有房屋征收补偿协议由房屋征收部门与公有房屋承租人签订，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

　　

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条规定，“房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

　　

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

　　

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。”

　　

但实践中还有以下几种例外情况，接下来东道律师将和大家逐一讲述。

　　

（1）协商变更承租人情况：

　　

①公有房屋承租人户口迁离本市的，该房屋内有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

　　

②公有房屋承租人死亡的，由该房屋内有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。有多人符合条件需要继续履行合同的需协商确定承租人。

　　

（2）承租人死亡，无新承租人的情形

　　

①房屋征收决定作出前，有多人符合条件需要继续履行合同的，没有协商一致确定新承租人或未进行新承租人变更的，房屋征收部门会提请房屋征收评议监督小组组织召开协商会议来确定签约主体，协商确定的主体作为签约主体。

　　

②如当事人仍协商不一致或缺席协商会议的，监督小组会作书面记录并提出确定签订主体的建议提交房屋征收部门，房屋征收部门将书面记录及建议等送交公有房屋出租人，最终由公有房屋的出租人根据《上海市房屋租赁条例》等规定在15日内确定承租人。

　　

综上，一般情况公租房征收补偿协议由房屋征收部门与承租人共同签署，但若征收过程中出现公租房承租人死亡的通常会由在该房屋内有常住户口的共同居住人推选签约代表签署，无法推选的则会按照上述程序确定其他签约主体。

　　

2.公有房屋征收补偿的构成？

　　

（1）拆迁公有居住住房的情形

　　

根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》相关规定，公有房屋征收补偿，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。

　　

上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。

　　

通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋被拆迁后，所得到的货币补偿款，一般应归出资人所有。

　　

售后公房在性质上属于私有房屋，应当按照私有房屋拆迁补偿款份额划分的原则处理。

　　

（2）拆迁公有非居住用房的情形

　　

个人承租的公有非居住用房的拆迁补偿款归承租人。

　　

自然人承租的被拆迁公房，租借给承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，该补偿问题应当由公房的承租人、同住人与租借人另行解决。

　　

拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

　　

设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。（3）拆迁公有非居住用房的情形

　　

被拆迁的公租房属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人在给付拆迁补偿款时已经明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；

　　

对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。

　　

如果拆迁人在给付拆迁补偿款时未明确区分的，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分，具体份额由人民法院酌定。

　　

（4）当事人另有约定的从其约定

　　

3.上海公租房拆迁，哪些人享有拆迁利益？

　　

根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的相关规定，只有公租房承租人和共同居住人才享有拆迁利益。

　　

换句话说，只有户口，但不满足左边法律右边规定的同住人条件，也就是公租房里存在空挂户口的主体，是无权享有拆迁利益的。

　　

4、上海公租房拆迁，拆迁利益一般如何分割？

　　

（1）以承租人、同住人之间均等分割为基本原则

　　

根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的相关规定，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。

　　

（2）倾向性分割例外

　　

除外情形如下：

　　

①部分人员可以酌情多分的情况

　　

承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

　　

承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

　　

对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

　　

②属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割

　　

③当事人间的协议、承诺等

　　

实践中，很多当事人在户口迁入或入住被征收房屋时，就房屋居住、房屋拆迁等作出过书面承诺不实际居住、放弃拆迁补偿利益，或者在房屋拆迁征收时就房屋征收补偿如何分割达成书面协议的，这些承诺或协议属于当事人的真实意思表示，实务中法院会将该承诺或协议作为分割的重要审理依据。

　　

（3）特殊群体的额外补偿

　　

实务中，部分地方政府出于对公共利益的保护及照顾特殊群体，在征收补偿方案中可能对特殊对象拆迁利益分割相对倾斜。

　　

在上海地区，这类特殊群体往往是指：

　　

①对孤老、孤幼、孤残（享受社会救济、救助的）；

　　

②领取最低生活保障金的人员；

　　

③持有残疾证的残疾人员；

　　

④符合上海地区医保规定的大病医保范围的人员；

　　

⑤经劳动能力鉴定机构鉴定为完全丧失劳动能力和部分丧失劳动能力的人员；

　　

⑥经认定的烈属或病故现役军人，因公牺牲人员的直系亲属，享受离休待遇的老同志，年满80周岁或90周岁的高龄老人，支边支疆及知青等特殊主体给予额外的补偿。

　　

综上，在上海公租房拆迁利益分割中，拆迁利益如何分割，不能一概而论，需要综合考量包括但不限于承租人身份、共同居住人认定、房屋来源、房屋实际居住情况、各方对房屋的贡献程度、家庭成员特殊情况、地方政府政策等多方面因素来综合考量。

　　

梁文娟律师具有证券从业资格、基金从业资格；专注投融资/私募股权投资基金/汽车行业。

　　

成功案例：

　　

曾在募集金额500亿元的金融金控集团任左边法律右边顾问，为其收购多家持牌金融机构提供左边法律右边服务；

　　

曾在私募基金募集金额为40亿元的上海某基金公司任左边法律右边顾问，负责其旗下投资康养地产项目、医院项目、寺庙项目提供左边法律右边服务；

　　

曾在中外合资新生代车企任左边法律右边顾问，在整车研发、批量生产、建筑工程、工厂生产、整车销售、境外合作项目等领域为其提供左边法律右边指导；

　　

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