房票与户籍的“马太效应”

 

（房票与户籍的“马太效应”）

　　

　　

最近，北京开启“抢人大战”引发关注。

　　

7月份，北京接连出台人才吸引政策，先是7月16日北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿），首次就共有产权住房交付后的出租明确共有产权住房出租流程和收益缴纳路径，被视为重大利好。

　　

　　

随后，北京市人社局又出台《北京市引进毕业生管理办法》，加入了定点抢人的内容，清北加“华东五校”（复旦、上交、浙大、中科大、南大）毕业生直接落户北京，不占引进指标。

　　

我们发现，通过住房和户籍两大“利器”吸引人才，北京也同样是这“两板斧”。但不得不承认的是，在调控越来越紧的当下，对人才的吸引，以房子和户籍为招牌，无疑最有效果。

　　

　　

共有产权房此前并非作为人才引进的策略使用，而是为了满足低收入家庭住房需求而设的。客观地说，北京的共有产权住房设立的初衷，引才并非第一位。

　　

江苏淮安是全国首个推出共有产权房试点的城市，2007年10月，淮安市就推出首批300套共有产权住房，这300套住房主要面向低收入家庭，但因为彼时全国房价尚未疯涨，即使是低收入家庭，咬咬牙也能按揭一套完全产权房，因此淮安首批共有产权住房推出即“遇冷”，但却也给其他城市探寻了一个新的政策方向。

　　

而随着房价的快速上涨，一线城市的房价对中低收入家庭来说很难负担，而且很多外来人口在一线城市没有购房资格。此前我们也讨论过，一线城市的落户积分倾向于“高学历、高技术、高收入”，普通务工人员要落户往往比“三高”人员难不少。

　　

因此，在随后的北京、上海、广州、杭州等陆续推出的本地版共有产权房政策，部分城市开始将非本地户籍纳入。

　　

上海共有产权房启动较早，2010年起就开始试点，面对的主要是住房和经济“双困”标准。起初上海的共有产权房仅限于本市户籍家庭申购，2018年9月底将部分非沪籍住房困难家庭也纳入共有产权房保障范围。当然，上海的共有产权房与抢人的人才房有着本质的区别，但这并不妨碍它对中低收入家庭的吸引力度。

　　

截至2020年底，上海已累计展开本市户籍八个批次和非沪籍两个批次的共有产权房申请供应工作，累计签约购房约12.75万户，实际受益家庭约21.3万户。

　　

此后南京、珠海、福州、烟台、北京均于2017年开始推出共有产权房，广州则在2020年12月首次推出1366套共有产权房，杭州则迟至7月21日才发布《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》。

　　

从申购条件看，各地遵循的都是本地户籍优先，对于非户籍家庭，北京共有产权房的申请要求在京无房且已连续五年在京缴纳社保或个税，杭州同样包含了符合条件的市区户籍和稳定就业的非市区户籍家庭，但非户籍人口要求缴纳社保或个税，具体条件目前还没有细则。

　　

广州暂时没有将非户籍家庭纳入，申请者要求具有广州市城镇户籍满10年，但如果“具有国家承认的国内/境外院校本科及以上学历并获得学士及以上学位、属于我市公布的中高级专业技术职称和执业资格目录、属于高技能人才和紧缺工种（职业）目录、持有有效的广州市人才绿卡主卡人员之一的，可以不受户籍或户籍年限限制”，这相当于在户籍限制后面开了一个大的口子，使得它人才引进的特征更加明显。

　　

楼市政策是指挥棒，在“房住不炒”的政策下，“房票”越来越紧，共有产权房可能是接下来政府重点鼓励支持的领域。从目前的共有产权房实施城市来看，当前政策的重点是保障低收入家庭的住房，第二位的才是人才引进，户籍才是一线城市的大杀器。

　　

　　

近两年，户籍制度在全国范围内开始松绑，江西等省份甚至已经全面放开落户限制，与此同时，一线城市的户籍政策却仍纹丝不动。这导致的结果就是，越是放开户籍的省市，越没有人去；而像北京这样的城市，放开大学生落户，也仅限于清北和“华东五校”这样的国内顶尖院校毕业生。

　　

这和楼市行情一样，有的城市一票难求，有的城市门口罗雀，房票与户籍呈现出极致的区域分化。

　　

先说热的，7月28日，武汉房管局发布了《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》，内容直指当地购房的三个新动向：在武汉限购区域买房，要提前申请购房资格；房票只能用一次，专票专用；违规运作房票，将受惩罚。三者均指向违规炒作，满足刚需。

　　

　　

武汉的这次调控“补丁”，是当前越来越严的楼市管控中的缩影。

　　

去年因为疫情，唱衰武汉楼市的声音一直存在，武汉楼市也确实受到了很大的影响，在此前的限购政策不便光明正大取消的情况下，去年12月，武汉祭出了“史上最松落户政策”，武汉在校大学生父母、配偶、子女均可随迁落户，且一起落入公共户。

　　

此前执行的是在校大学生或者已经毕业的大学生落集体户，落户后可买房，但是没买房的话，父母、配偶、子女都不能随迁。因为武汉大学生数量一直在全国排名第一，放松在校大学生落户随迁制度，带来最大最直接的影响是，拥有武汉购房资格的人群可能暴增，坊间笑称武汉抢人大战不仅延伸至大学生父辈，连未出生的娃都预定了。

　　

此次的武汉“房票”新政，看似是政策的摇摆，其实从户籍到购房，武汉还是在二者之间寻找平衡。

　　

另一个热点城市杭州，也在8月5日更新了城市限购新规。此前杭州为了吸引人才，只要落户就能购房，被认为是外地炒房客利用落户来杭州炒房的路径，如今终于堵掉了。新规要求，左边落户杭州右边未满五年家庭，要连续缴纳两年社保或个税，才能买第一套房；非杭州户籍，要连续缴纳四年社保或个税，才能买第一套房。一般来说，短期投机客、炒房客不太可能花两年时间来落户交社保的，愿意花两年到四年时间来落户、买房的，大概率都是为了真正留在这座城市的。这也是杭州在户籍、房票与人才引进之间的反复平衡。

　　

热点城市，除了武汉、杭州这样的区域中心城市，还有些三线城市。7月29日，住建部负责人就针对房价上涨过快，约谈了银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市。这5个城市基本都属于三线城市中的区域活跃点。

　　

以银川为例，按照国家统计局公布的数据，银川新建商品住宅销售价格自2020年6月至2021年5月，连续12个月同比涨幅排名全国第一，虽然目前银川的平均房价只有6400元左右，但这并不妨碍它被调控。

　　

楼市遇冷的城市，典型如南昌。疫情之后的南昌新房库存大增，特别是二手房流动性下降，南昌一房地产中介介绍，有位于青山湖核心区域的70平米二室一厅房子，总价从85万降到如今70万，一年多仍无人问津。

　　

南昌楼市的低迷也让政府着急。3月份，南昌市人民政府办公室印发了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，分别对“住宅用地政策、购房政策、人才住房支持、住宅销售限价定价机制、商品房预售资金监管”等方面列出九项措施，引发了“放松调控”的解读，部分条款被认为与“稳地价、稳房价、稳预期”的要求不符，被住建部和省政府紧急叫停。

　　

南昌目前仍执行限购政策，但低迷的市场正让限购变得越来越鸡肋。江西作为全国首个全面放开落户限制的省份，在抢人大战中，户籍与住房，似乎都没有太多的吸引力。

　　

强者愈强、弱者愈弱，这种两极分化的现象在楼市与户籍政策执行过程中，也不能例外。

　　

　　

在7月30日的中共中央政治局会议上，关于房地产主要讲了两点，一是再次强调“房住不炒”，二是加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，这几乎成了近五年来中国房地产发展的主基调。

　　

可见，在当前情况下，房地产不太可能作为短期刺激经济手段，户籍政策与楼市的调控手段，可以在人才引进等幌子下“螺蛳壳里做道场”，但也仅此而已。

　　

反过来看，一方面，在房票与户籍政策的“马太效应”越来越强的当下，很多城市的限购政策、户籍政策已经形同虚设，限与不限意义都不大；另一方面，人才引进政策，在户籍和房票两板斧之外，其实还有很多可以利用、也更有效的政策，做强产业基础，提升人才吸引与服务能力，推进教育、医疗公平，完善交通基础设施，提升人文环境等等，政府手里的牌太多了，前面提到的共有产权房也只是其中的一条路而已。

　　

当然，这些牌与户籍、房票这对“大小王”比起来，可能见效比较慢。但“大小王”只有一对，谁手上又会有一把的王炸呢？人才引进政策，终究还是要回归产业、人文环境等基本面。

　　

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